やり方しだいで資産価値は確保できる

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不動産は今、その資産価値を保ち続けるのは非常に難しい状況です。
なぜなら、中古住宅市場が整備されていないからです。

日本の新築住宅は、毎年120万戸程度つくられます。
(これは、戸建てもマンションも、賃貸住宅も全て含めた数字です)
それに対して、中古住宅の取引は、年間15万戸程度しかありません。

日本の住宅は、新築のときに最も価値が高く、あとは時間の経過とともに
ゼロに向かいます。
正確に言えば、まず、新築住宅を買ってすんだ瞬間に中古住宅となり、
10%〜15%価格が下がります。最近は30%〜40%というものも
珍しくなくなってきました。

日本の住宅の耐用年数は他国に比べて圧倒的に短い事実を、皆さんは
ご存知でしょうか。

日本の住宅の代替わり周期は、実はたったの30年程度。
一方で、例えばドイツは79年、フランスは85年、イギリスにいたっては
なんと141年!です。かの消費大国、アメリカでさえ103年。
私たち日本人は、他国の数分の1しかもたない住宅(建物)について、
資産価値うんぬんを語り、大金を払ってきたのです。
30年で建て替えを検討しなければならない日本の住宅は、
資産というよりもしかしたら、耐久消費財だったのかも知れません。
それでもかつては、「土地」「建物」のうちの「土地価格」が高騰を続け、
いわゆる「土地神話」が成立していたことから、
土地価格の上昇が建物価値の減価分をかき消してきました。
それゆえ建物に関する根本的な問題については、
社会的に大きく重要視・問題視されることなく現在までやってきたのです。
わずか20年程度で資産価値が限りなくゼロに近づき、
30年で代替わりさせる日本の住宅。その姿は、
本来あるべき姿をなしていなかったといえるでしょう。


だから、住宅ローンの残債のほうが、
自宅の売却価格を上回るような現象が起きるのです。

資金計画の際に「頭金は20%が目安」などというのは、
何の根拠もありません。
根拠があるとすれば、物件価格の80%までなら、
金融機関が比較的容易に融資してくれるということくらいです。

要するに「頭金は20%が目安」というのは「お金を借りるための基準」であって
返済できる目安の基準でも、なんでもないのです。

住宅の資金計画を「支払いの絶対額」だけで語るのは無理があります。
なぜなら、お金の話をする場合には、
「フロー(支出)の視点」と「ストック(資産)の視点」の
双方を検証しなければならないからです。

「毎月の支払」は、フローの視点です。
ストックの視点とは、
「X年後の住宅の資産価値と借り入れ残債のバランス」です。
これを検証することが、本当は大変重要です。

理由は冒頭に述べたとおり、
日本の住宅は資産価値を保ちにくく、時間の経過とともに減少するからです。

不動産の3年後・5年後の資産価値(市場価値)を予測することは比較的容易で
プロが不動産投資をする際には必ず、この考え方が取り入れられていますが、
住宅の場合はその検証期間をもっと、ずっと長くしなければなりません。
そうなるとこの予測は、プロでも非常に困難なものとなります。

そこで大切になるのは、自身の状況に変化が生じた際に、
「その住宅を貸したらいくらになるか」です。
自身の状況の変化とは、転勤・リストラ・減給などなど、状況が現在と変わり、
その住宅にすまなくなったときのことをさします。

この場合も、基本的にはロングスパンでの予測が必要となりますが、
売買価格に比較して、想定賃料を予測するほうがブレが少ないのが通例です。
この予測をする際には、現在の市況や業者側の予測を鵜呑みにすることなく
独自の判断が求められるのは、言うまでもありません。

独自で予測するために必要なのは、人口動態であり、地域の将来であり、
不動産市場の変化予測です。

しかし今ようやく、「この状況を打破しよう」「住宅に資産性を持たせよう」と
いう動きが起きています。
国土交通省・経済産業省が共同で取り組んだ
「平成17年度住宅ストック利用促進研究会」では、
「住宅のデータベース」をつくることを前提とし、
その中身について議論してきました。私もその委員の一人でしたが、
この委員会の目的をわかりやすく言えば、「中古住宅の品質が不透明、
中古住宅は不安だから、新築を選ぶ」というマイナススパイラルを
払拭しようというもの。
そもそも、この理屈は根本的におかしいはずです。
世に出ている既存住宅(中古住宅)も、かつて誰かがそれを最初に購入した際には、
まぎれもなく新築住宅だったのです。その住宅が不安だというのは、
論理的に整合しないでしょう。

そこで現在、「日本の“人と不動産の関係”を、“新築中心”から“既存住宅(中古住宅)
中心”に変えよう」という方針へ転換し始めたのです。

例えば既存住宅(中古住宅)の流通量という課題
日本は他国に比べ、圧倒的に少ないのがこれまでの姿です。
しかし既存住宅(中古住宅)にもし、設計図面・工事プロセスの記録
・メンテナンスや修繕の記録がきちんと残っていれば、
品質を見極めることができ、安心して売買ができ、売買が活発になるでしょう。
売買流通が盛んになれば、おのずとその資産価値も維持されるはずです。

さらに、そういった記録がしっかりと残っていない既存住宅(中古住宅)については、
これもやはり他先進国ではすでに常識であるインスペクション(建物調査)を行い、
その品質を見極めようということになっています。日本でも昨今、
この動きが急速に広がりつつあり、さくら事務所がご提供している
インスペクション(建物調査)も、順番待ちの行列をなしている状況なのです。

現在、マイホームにお住まいの方、これから住み替え・買い換えを検討されている方は、
近い将来確実に訪れるであろう「住宅データベースの時代」
「インスペクション(建物調査)の時代」をにらんだ動きが必要です。

「築10年の中古マンションが新築時の価格の何割で売り出されているか」
という調査(※)によると、首都圏全体の平均が6割程度なのに対し、
駅から3分以内の物件は7割近い価格で売られていることが分かった。
マンションは、駅から近いほど価値が落ちにくいのだ。
駅から徒歩圏にマンションが多いエリアなら、徒歩3分〜5分以内など、
駅から近いものが有利。一方、駅からバス利用のマンションが多いエリアで
あれば、徒歩10分程度でも人気があるケースもある。

一戸建ても駅から近いほど価値が落ちにくい。
しかし、計画的に開発された大規模住宅地の中には、駅から遠くても、
成熟した環境のブランド住宅地として人気を誇るものがある。


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